第61回　知識不足は資産を減らす PART 4　平成20年2月2日（土） 資産活用大学　コンサルティングセンタ−　岡本誠司 １　時代の変化は激しい？ 日々、法律も新設・改正されています!!　10年一昔から２年一昔の時代!! ２　原状回復、練習問題？ 自然消耗→家主負担　故意過失→入居者負担 特に注意して頂きたい事項は「消費者契約法（PL法）」 賃貸借契約書の特約事項にいろいろと明記しても基本的に無効！！ ３　悲劇の始まり…！？ ・一度、貸したら返ってこない!! ・入居者が自ら出ていくまでは？ ・家主側に正当自由がない限り!! ・結果、粗悪な建物で許されてきた!! ・マイホームを持つまでの仮住まい？ ・歴史に大きく影響されてきた!! ・貸してやる時代が続いてきた!! ４　定期借家契約が伸びない理由 賃貸仲介業者の責任が思い!!　賃貸仲介業者の事務量が多い!!　煩わしい・面倒臭い!! ５　賃貸借契約の基本！？ ・双務・有償契約である ・賃貸借契約の特色 ６　30年保証のカラクリ？ 保証協会、共済会、免責期間、二年更新 施工業者・保証会社が30年間存続？　その前に建物が存続しない!! 【参考資料】大手ハウスメーカー家賃保証比較一覧 ７　究極の家賃保証とは…？ 保証協会、共済会、免責期間、二年更新 新築時から当初10年間が一番稼げる時!!　11年目以降の不安定な時期から保証発生!! 公正証書作成　→　弁護士、立会いがベスト　ただし、11年目に大規模修繕・家賃見直し!! ８　資産の色分けが大事！？ ・流動性が低くなる要因 ・収益性が低くなる要因 ９　相談を受けた人は自分の立場で…？ 資産家の方が「相続対策も含め良いアドバイスをして下さい」と相談した場合 ・銀行・保険・証券会社等に相談したら… ・建築会社に相談したら… ・信託銀行に相談したら… ・税理士に相談をしたら… 10　相続は子育ての集大成!! 財産を遺しても、子が相続争いをしてしまったら、それは子育ての失敗であり、親の不徳なのです。 11 生命保険金の特色!! 生命保険とは受取人の固有の財産です。 12　絶対に遺言が必要な家族!! ・夫婦間に子供がいない場合 ・再婚し、先妻の子と後妻がいる場合 ・長男の嫁に財産をわけてやりたい時 ・内縁の妻がいる場合 13　税理士・会計士にも得意分野がある 資産税に強い税理士・会計士と顧問契約を結ぶことをおすすめします。 全国には約60,000人の税理士がいます。しかし、資産税を理解し、提案できる人はそのうちの約10％しかいません。そのため、税理士によっては相続税が違ってくるのです。 14　納付した相続税を…！？ 相続税納付から１年の間は納税者が還付請求できる権利が、そして３年間に税務調査があります。 15　税理士さんの選び方!! ・書類や資料の請求をしたらすぐにきましたか？ ・相続税の概算納税額を４ヶ月以内に出してくれましたか？ ・質問をしながら現地（不動産）を一緒に見て回ってくれましたか？ ・不動産の知識がありますか？ ・公図・都市計画図・建築確認書等の資料も参考に見てくれました？ ・名義預金の危険性や生前贈与の成立条件の説明をしてくれましたか？ ・共有名義の危険性と問題の先送りであることの説明をしてくれましたか？ 16　節税とは…！？ みなさんは節税という意味を正しく理解していますか？ 節税とは… ・税金を安くすること？ ・収益を少なくすること？ ・経費を多くすること？ ・税引き後の手取りを多くすること？ ・他… これらのどれが正しいと思いますか。 17　生前贈与対策！？ 年間、110万円の基礎控除枠の活用 18　どの器で…！？ 収益や資産はどの器で持つかによって税負担が変わります。税金とは税の組み合わせなのです。 19　所得税負担が大変！？ 容易に所得分散ができないため、毎年の所得税負担に苦しんでいる地主家主が多いのです。 20　個人事業主、限界がある！？ 法人設立の際の注意点とは… オーナー自身や配偶者の出資は避け、子を中心とした株式公正で行うことです。 21　地代は経費にはならない！？ ・同一生計の家族間では… ・建物が法人であれば… 22　避けて通れない大規模修繕!! 建物も人間と同じで、年の経過とともに病気をしたりケガをしたりします。時には人間ドックにも入り、定期検査も必要です。大規模修繕を行う前に、まずは一覧表の作成から始めましょう。 23　新築後、当初10年間が大事！？ 例）　鉄筋コンクリート造　３階建　　１ＬＤＫ　15戸・駐車場　15台 24　投資用不動産の買い方！？ 表面利回りに惑わされない事！　売主の売却理由が大事です。 25　お金になる色をつける!! 損益計算書と賃借対照表