第60回　賃貸経営のコンプライアンスを考える 事例に見る貸主の管理責任とリスク・マネジメント　＜平成20年1月12日（土）＞ (株)タイセイシュアーサービス　相談役・(財)日本賃貸住宅管理協会　評議員　大美　威之 １　コンプランアンス（COMPLIANCE)とは 「コンプライアンス」とは日本語で言うと「法令遵守」で、法律を守りましょうということ。 これは全ての基本となり、海外へ行っても法律を守ることは大事である。しかし、法律さえ守っていればいいのか、ということではなく、社会通念、倫理を守るということが重要なのである。 また、「CSR」（コーポレート・ソシアル・レスポンスビリティ）についてもコンプライアンスと同じように取り扱われている。 これは「企業の社会的責任」を指すが、大手企業ではこのCSRを守るために社内に組織を作り、実行を図っている。賃貸管理業でも同じことで、コンプライアンス、CSRが重要になってきている。 ２　リスク・マネジメントとは ・リスク・マネジメントの定義 リスク・マネジメントとは「危機管理」のことである。昨今、リスクが高まってきており、５〜６年前から比べると、リスクだらけとも言える。 例えば、 ・消費者契約法（PL法） ・個人情報保護法 ・国交省のガイダンス ・少額訴訟制度 ・団体訴訟制度 など、リスクの高い環境になってきている。 ・賃貸管理業の定義 賃貸住宅経営のオーナーにとっても、 ・空室のリスク ・賃料滞納のリスク ・賃料低下のリスク ・新しい法律や制度によるリスク ・建物の修繕などにかかるリスク ・リスク・マネジメントの４つの要諦 ・嘘をつかない ・隠さない ・真面目にする ・努力をする ・リスク・マネジメントサーキット 予知…リスクを予知する　危機の兆候を探知する 予防…リスク発生を予防する 発生…真偽の確認 対処…リスク発生に対処する　被害局限措置を講ずる 処理…リスク発生後の処理・復旧 教訓…リスクから教訓を学ぶ ３　事例研究 ・火災時の管理責任 平成13年９月、東京・新宿歌舞伎町の雑居ビルで44人死亡。業務上過失致死罪でビル会社幹部らが逮捕された。ビル会社や管理会社の責任は？ ・火災警報器の設置義務 家主が火災警報器を設置しない。改正消防法（平成18年６月施行）の火災警報器設置義務は罰則がない。従って設置しなくても問題はないか？ ・建物の危険性の放置 建物の外階段が錆びており、手すりで手を切る、転倒する等の危険性がある。バルコニーの格子が外れて、入居者が転落し死亡した。こうした事故の責任は誰が負うのか？ ・建物の鍵に関する管理責任 ・事例１ 募集書面に「鍵交換費は借主負担」と記載しているのに、借主が鍵交換費用を支払わない。「鍵交換しないために生じた損害は貸主に責任を問わない」と一筆書いてもらえばよいか？ ・事例２ 貸主がピッキングの被害にあった場合に、マンションオーナーや管理会社の責任は認められるか？ ・入居者の死亡に関する対応 入居者が室内で自殺した。次の借主の募集に際して、「自殺」に触れず行ったところ、入居後、借主が知り契約解除と損害賠償の請求を受けるに至った。「自殺」を告げなかったことによる貸主の責任はあるか？ ・騒音クレームに関する管理責任 騒音クレームに関する入居者同士の紛争から障害事件が発生し、借主が損害を被った場合、貸主や管理会社に責任はあるか？ ・個人情報に関する管理責任 車上荒らしの被害にあい、案内する予定だった物件の図面やお客さまカードを盗まれた。顧客に連絡すると高額な慰謝料を請求された。管理会社、仲介会社に責任はあるか？