第55回　入居率アップの秘策!!〜リフォーム・コンバージョン・リノベーション〜 ＜平成19年8月4日（土）＞ 株式会社アヴァンセ　代表取締役　松岡　博文 １　借手市場 現在、家の数は全国の世帯数よりも多くなっています。ということは、それだけ空家が多いということです。 以前は、大家・店子が部屋を貸し、借手が借りるということでバランスがとれていましたが、現在では借手が部屋を選ぶという時代になっているのです。 ・激増する貸家 ・大阪市の新築住宅着工戸数の比較 　2003年　3万4000戸（分譲51％、貸家41％、建替8％） 　2004年　3万4000戸（分譲45％、貸家50％、建替5％） 総戸数は同じですが、分譲と貸家の比率が逆転してしまっています。新築の貸家は新しい建物、設備ということで、必ず一度は満室になります。結果、古い建物が空家になるということなのです。 ・少子高齢化 ・価値観の多様化 ・こんな立地が危ない ゲタバキのマンションと言われますが、建物の１階に飲食店や物販店が入っているマンションのことを言います。例えば、24時間営業のコンビニがあって一日中人の出入りがあったり、飲食店がある場合は臭いがしたりと、こういった建物は人気が低いようです。 ・こんな間取りが危ない 独立性のない間取りは人気がありません。玄関を入ったらダイニング・キッチン、その向こうに和室６帖、さらに６帖の部屋があり、一番奥にベランダ。そういった間取りのことを行灯部屋と言いますが、窓のない部屋は人気がありません。 ・こんな設備が危ない ・鉄部が錆びている ・集合ポストの鍵は自分でつけなければならない　→ダイヤルロック式を！ ・駐輪場がないためにエントランスに自転車があふれている ・ミニ冷蔵庫　→誰も使わない！ ・電気コンロや電熱器　→せめてIHに！ ・壁面収納ベッド ・冷えないクーラー ・うるさい換気扇 ・４帖半の和室　→昔の日本人サイズ！ ・３点ユニット　→セパレートはもう常識！ ・鳩のフンだらけのベランダ ・ベランダに洗濯機置場がある ・こんな外観が危ない ２　選んでもらえる部屋作り ・ご存じですか ・リフォーム 建物は老朽化するために時間とともにその価値は下がってきます。壁紙や床の張り替えなどの模様替えをし、設備を新しくするなど、新築時の価値に戻すことを言います。 ・リノベーション 構造はそのままで内装・設備など時代の変化に合わせて大規模な改修工事をし、新築時よりも建物の価値をあげることを言います。 ・コンバージョン オフィスから住居への転換を言います。テナントが入らず空室になってしまっているものを、壁、天井、間仕切りを作り、お風呂、トイレ、キッチン、洗面台を入れ、居住用として用途を変更することで、建物本来の価値をあげることができます。 ・デザイナーズ 誰かわからないデザイナーがオシャレなことを考えて設計したというものであれば、役に立つものかどうか惑わされないようにしましょう。 ・女性目線 借手の人に喜んでもらえるような設備や間取りを考えるのであれば、「女性が何をいいと思うか」それを強く意識し、考えることが大切です。 ・ロハス 最近では環境重視やエコライフなど、量の満足より質の満足へと時代の流れが変わってきています。ひとつのキーワードとして覚えておきましょう。 ・エコ ・住宅＝ライフスタイル 　　　　　アイランドキッチン 　　　　　カラーリング 　　　　　間接照明 ・実例集