第54回　有効活用の落とし穴!!【相続税を絡めて考える】 ＜平成19年7月7日（土）＞ コンサルティングセンタ−　岡本　誠司 １　相続税の実態!! 平成16年の被相続人数113,001人中、実際に相続税納付が発生するのは6.2％の約7,000人 現実は、相続税にかからない106,000人の家族で揉めている!! 争続で骨肉の争い!! ２　相続税開始後の流れ 被相続人の死亡（相続開始） 　通夜 　葬儀 　初七日法要 　　　　・遺言書の有無確認 　香典返し 　四十九日忌法要 　　　　・遺産や債務の概要把握 　　　　・相続人の確認 3ヶ月／相続の放棄または限定承認　　→　家庭裁判所に申述します 4ヶ月／所得税の申告と納付　→　被相続人の死亡した日迄の所得を申告 　　　　・遺産や債務の調査 　　　　・遺産の評価・鑑定 　　　　・遺産分割協議書の作成 　　　　・相続税の申告書作成 10ヶ月／相続税の申告と納付　→　被相続人の死亡した時の住所地の税務署に申告・納税します 　　　　・遺産の名義変更手続き ３　相続税申告に必要な資料入手先一覧表 ４　相続時精算課税制度 一年間　110万円の基礎控除 一生　　2,500万円の基礎控除 ＜住宅資金3,500万円の基礎控除＞ ５　相続税の早見表（被相続人に子がいるケース） ・配偶者ありの場合 ・配偶者なしの場合 ６　具体的な相続税の計算 ７　土地の有効活用 目的を明確に!! ・相続税対策 ・収益対策 ・相続税対策と収益対策 誰が主導権を持つのか？ ・オーナー本人 ・オーナー家族 ・建設業者 ・不動産業者 ・設計事務所 ・知人・友人 ・金融機関 ・管理業者 ・コンサルタント ・その他 主導権によって成否が決まる!! 最終責任はオーナー自身　＝　自己責任!! ８　今後の土地の有効活用 利益（儲け）追求に徹する事!! 土地の資金余力の範囲内で!! 決して背伸びしない事!! 事前の準備とパートナー選び!! ９　具体的な事例 事業計画書　→　見るポイント、注意する項目、最低５回はシュミレーション ・構造　　　　鉄筋コンクリートが基本と思います。もしくは木造。 ・専用面積　　最低40・以上が基本。取得税免除。 ・初年度経費　保証料・手数料はできるだけゼロ。予備費は重要。 ・借入金　　　自己資金とのバランス。できれば二本立て。 ・減価償却　　今年度の税制改正注視。 ・家賃改定　　住居部分は値上げなしが基本。駐車場部分は値上げOK。 ・入居率　　　住居部分は下落していく。駐車場部分は変動なしでもOK。 ・元利合計　　金利3.5％でも、収入の28％（１年目）、24％（５年目）、17％（10年目） ※共益費　　　一戸当たり5,000円で算出。裏付けが必要。 ・利回り　　　初年度は最低、表面利回り10％・実質利回り２％以上 ・平均利回り　表面利回り10％以上。実質利回り２％以上 資料１　何故、事業計画の立案が重要か！？ 資料２　相続税の速算表 　　　　贈与税の速算表 資料３　投資規模と借入金依存度による比較表 資料４　共益費算出表