第52回　激変する賃貸市場！！あなたの賃貸経営は勝ち残れますか！？ ＜平成19年5月12日（土）＞ スターツアメニティー株式会社大阪営業所　所長　安井　志津夫 １　『今後の賃貸市場の移り変わり・人気の間取り』 ・全国市場動向　〜人口・世帯動向 ・大阪市場動向　〜将来人口の推移 　　　　　　　　　　〜将来世帯数の推移 　　　　　　　　　　〜住宅事情の現状と今後の展望 　時代の流れ、人の流れを的確に掴んだ物件のみが安定的な不動産収入を生む。『賃貸経営センス、感覚』を研ぎ澄ます努力をする必要あり。 ・現在の賃貸市場の現況 　これまでの『家主さん、大家さん業』とこれからの『家賃ビジネス』 ・ライフスタイルの変化　〜女性の社会進出 　　　　　　　　　　　　〜晩婚化 　　　　　　　　　　　　〜企業社宅の廃止、縮小 ・購入派VS賃貸派（自由志向VS安定志向） 　購入に踏み切れない主な理由 ・終身雇用制が崩壊し、今後の安定的な収入が見込めない。 ・住宅資金を借り入れるのが不安。賃貸であれば、住み替えの際の制約が少ない。 ・修繕や税金などが煩わしい。 ・分譲は賃貸に比べて、利便性の劣る立地にあることが多い。 ・デフレが続いているため、まだ値下がりするのではないか？ ・以前のように、物件価格が右肩上がりでないのならば、あせって購入する必要がないのでは？ ２　入居者はどのように賃貸物件を探すのか？ ・入居者物件選定フロー ・不動産会社の選定→間取りの選定→家賃の選定→物件の印象→決定 ・不動産会社選び ・お客様の目にどれだけ触れるかが勝負の分かれ目です ・インターネットによる問い合わせ ・インターネットに物件を掲載しているか、また、その情報が新鮮か ・電話による問い合わせ ・賃貸物件に問い合わせ先が解るようになっているか？ ・電車の中吊り・看板・ＣＭ等の広告を行っているか？ ・来店による問い合わせ ・駅前立地に店があるか？ ・人気のある間取り ・単身者向け ・２ＬＤＫ ・３ＬＤＫ ３　『空室対策　Ｑ＆Ａ』 ・はじめに 　賃貸経営に空室リスクは避けられません。 ・退去の抑止 　空室対策＝管理力　〜キーワードは『快適な住環境』の提供です ・キレイ　物件の美観維持 ・快適　間取り設備の充実 ・安心・信頼・いつでも　心・気持ちの満足感 ・空室対策Ｑ＆Ａ ・不動産会社はどうやって入居者募集をしているのですか？ 　全国ネットの不動産会社の募集活動を例に説明いたします ・これ以上家賃を下げずに、入居を決める方法はないですか？ 　敷金・敷引き、礼金なし、フリーレント、諸経費ゼロプランなど 　周辺の物件を調査して対策を考えましょう ・古い物件だから決まらないのだと思う。そのフォローにはどのような方法がある？ 　古くても決まる物件に共通するのは、ぱっと見ただけでは築年数が分からないという点です。 ・きれいにリフォームしているのに、なかなか入居が決まらない 　…どうすれば原因究明できるのか？ 　まずは不動産会社に内見したお客様の反応を聞いてみましょう。 　それに対する感想もチェックしましょう。 ・１階の部屋がずっと空いてる。原因はどこにあるのでしょう？ 　防犯面に対する不安の可能性が大きいです。物件の設備、周辺を見直してみてください。 ・内見客が来ても契約に至らない…原因はどこにあるのでしょう？ 　内見時の建物・部屋の印象が良くない可能性があります。 　共用部分や室内を清掃・換気することで印象をアップしましょう。