第51回　注目のペット共生型マンション ＜平成19年4月7日（土）＞ 株式会社ベッツホールディングスグループ　　ソラージュ株式会社　　取締役　中谷　康彦 １　少子高齢化とペットブームの関係 少子高齢化社会に新たな家族の出現 現在、日本の人口は1963年に比べて100倍となっています。しかし、2010年頃をピークに65歳以上が横ばいとなり、少子化の影響で総人口は減ってくるといわれています。この人口減少が賃貸住宅にどんな影響を与えるのでしょうか。またペットについては、従来、犬は番犬として飼われておりましたが、それが今では様々な警備会社に任せるところとなっています。そしてペットは家族の一員であるという価値観に変化してきています。このようなことを受けて、賃貸住宅をこれからどのように経営していくべきなのか考えていくことが必要ではないでしょうか。 ２　賃貸住宅におけるペット対策 ●表１　海外のペット市場との比較（賃貸住宅事情） 　　　　　ペット飼育率　　　ペット可住宅率 フランス　　　52％　　　　　　　100％ アメリカ　　　59％　　　　　　 　80％ 日　　本　　　46％　　　　　　　　8％ 上の表で見られるように、ペット文化後発の日本は住宅事情が追いついていないのが現状です。このことから、ペット可のマンション市場にはまだまだ開拓の余地があるといえるでしょう。また、15年前のワンルームマンションは20m2以下の広さが主流でしたが、年々広くなり、現在の平均は26m2。ペットを飼うことのできる環境が整ってきているのです。 ３　ペットが賃貸住宅市場で無視できない要因 ・分譲マンション及び賃貸マンションのペットへの対応 　分譲マンションでは６〜７割がペット可 ・賃貸市場自体がスローライフ化（専有面積の拡大） 　ペットと暮らす余裕が出てきた ・ペットの小型化 　室内で飼いやすくなった ・世界の先進国における少子化とペット増加の因果関係 　フランスやアメリカのようにペットが増加 ・ペット対応マンションの事業的な成功（家賃上昇） 　ペット可マンションの経営成功例が出てきた 　　　↓ ペットに対する感覚が「ブーム」から「文化へ」 これが「ペットを飼う」から「ペットと暮らす」という意識へ変化 ４　ペットオーナーが求める住宅 建物、サービス、規則への対応など、バランスの良い対応が必要です。 ・メンテナンスの工夫（腰壁） ・電気コンセントの位置に注意 ・傷がつきにくい汚れにくいクロス ・メンテナンスの工夫（配管） ・毛詰まり防止 ・小動物に対する配慮（ＥＶセンサー） ・ペット感知センサー ・ペット乗降ボタン ・間取りの工夫（インナーバルコニー） ・留守番時にペットが部屋を汚さないよう専用スペースを確保 ・ムダ吠え対策（ガラス間仕切り） ・飼い主が常に見え、ペットに安心感を与える ・動物病院併設のマンション ・感染症の発生防止 ・入居者コミュニティの形成 ５　ペットオーナーの気持ちを知るために ・賃貸事業におけるペット対策はペットオーナー対策 ・ペットオーナーの情報力の高さ ・ペットを家族の一員と考えることから生まれる配慮の必要性 ・生活レベルの向上とペット飼育の密接な関係 ・マンション経営と建物メンテナンス ６　ペットとデザイナーズマンションの融合 家族であるペットと共におしゃれなマンションに住みたい ・退去時のクリーニング ・敷金返還請求への対策 ・ペットにまつわる入居者トラブル ・泣き声、においへの対策 ・ペットオーナーの心をくすぐる新提案 「ペット共生型マンションの不動産証券化」 税理士法人　Ｍ＆Ｔ代表社員　　三反田　純一郎 １　今、なぜ「不動産証券化」なのか？ ・そもそも「不動産証券化」の定義とは？ ・教科書的に「不動産証券化」の定義を捉えるとすれば 　　↓ 「収益不動産マーケット」と「新たなファイナンス手法」を利用したビジネス ２　従来型の不動産経営の落とし穴 ・不動産経営において個人オーナーの方によくある悩み ・証券化による解決策は？ ・従来型不動産保有の典型例 ３　証券化時代の不動産経営の在り方 ・何のための賃貸不動産経営か？ ・所有　→　収益 ・それを実現するためには？ ・不動産所有者　→　不動産経営者 ・これからの不動産経営のポイント ・各物件の収益性（キャッシュフロー）の見極め ・自己資金の投資効率と経営リスクを意識する ・ファイナンス知識 　　↓ 証券化により経営に差がつく時代に ４　「ノンリコースローン」の特徴 ・リスクを限定 ・担保不動産の価値は下がっても対象不動産以外の返済義務が生じない ・レバレッジ効果 ・投下した自己資金に対する利回りを高め、早期の回収を図る ・「ノンリコースローン」を使った証券化スキーム