第50回　賃貸住宅経営のための実践的法律知識 ＜平成19年3月3日（土）＞ 弁護士　　能瀬　敏文 １　賃貸住宅に関わる法律など ・民法 ・借地借家法 ・旧借家法 ・良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法→借地借家法第38条 ・消費者契約法（平成13年４月１日施行） ・その他（民事保全法、民事執行法、宅建業法、各種法等） ・国土交通省のガイドライン等 ２　管理形態 ・自主管理 ・募集・管理委託（専任物件） ・総合管理委託 ・サブリース　　業者が家主から一括して借り上げる 　　　　　　　メリット　　　　デメリット ・家主　ー　家賃収入　　賃料＜相場 ・業者　ー　安定収入　　空室リスク ３　賃貸借契約の形態・種類 ・家主　対　個人　　→消費者契約法適用（但し、居住用のみ） ・家主　対　法人　　→不適用（但し、無断譲渡？のリスク） ・借地借家法上の契約、旧借家法上の契約 ・定期借家契約 ４　特約滞納対策 ・特約の効力 ・「無催告解除」特約：賃料を滞納した場合に契約を解除できるかどうか。→必ずしもそうではない。 ・「１回でも滞納したときは解除」特約：継続的な契約であり、その間の多少のトラブルはあると考えられるため、一度の滞納での契約解消は無効。 ・「中途解約」特約：貸主はできないが、借主はできる。 ・「自力救済」特約：借主が行方不明など長期間の連絡がとれない場合、家主が家財道具の処理や鍵の取替などを行うことは無効。訴訟などの手続きを踏んだ上で裁判所が決定することで、勝手にすると秩序の乱れにつながる。 ・「残置動産任意処分」特約：借主の退去後に残置されたものを破棄する→効力あり。 ・解除の手続き 内容証明郵便の活用→受取拒絶のときは？→裁判所の執行官に手数料を払い、持って行ってもらう制度あり。 ・保証人 ・保証意思否認のケース ・現在、賃借人と無関係のケース ・転居・転職・行方不明のケース ・保証人の活用?! ・退去促進 ・退去手続代行 ・回収 ・明渡裁判 ・仮処分・仮差押 ・本訴訟・和解 ・明渡強制執行、差押え 明渡執行費用（実費のみ列挙） 執行官の手数料、鍵解除・取替、作業員の人件費、トラック・段ボール他、倉庫料、廃品処分費、業者立会手数料など。具体的には執行予告の際に見積もり。 ※即決和解（短期の場合等）　支払督促（明渡後。保証人にも適用） ・賃借人の破産と賃貸借契約 ・追い出し・回収業者　　弁護士法違反　→犯罪になります。 ５　家賃増・減額 ・増額・減額の根拠ー基本的考え方 ・手続 ・遡れるか？　→遡れない ・調停・裁判手続 ６　その他のトラブル ・無断譲渡・転貸 夫名義だが離婚により夫が出て行ってしまった場合、契約書を作り直すなど契約解除の手続きが必要。 ・ペット飼育、騒音・騒音過敏、危険行為、損壊行為、その他迷惑行為 　→記録＋警告（こまめに警告するべき）＝解除 　←仮処分の活用（迷惑行為の排除が可能） ・自殺　損害賠償請求は場合により可能。 ・水漏事故等建物不良・修繕義務 ・駐車場トラブル ７　消費者契約法 ・敷引特約 家主は、ほぼ全敗：消費者契約法に違反しているということで無効及び減額 礼金ならどうか？：返金のない礼金に名目を変更するのもひとつの方法 更新料はどうか？ 少額訴訟、支払督促：返金を求められたら家主は不利 ・その他の賃借人に不利な特約 ・原状回復拡張特約 ・修繕義務縮小特約 ・違約金特約と平均的損害 ・遅延損害金：年率14.6％が上限 ８　原状回復義務の範囲 ・通常損耗とは？ ・最高裁判所判決（平成17年12月16日）と国土交通省ガイドライン