第48回　我が家の問題点・悩みの解決策＜平成19年1月13日（土）＞ 資産活用大学　岡本　誠司 １　ローン借換えＡさん ・平成15年12月12日、○○信用金庫にて、３億円の借換え ・債務者：父　73才　　　連体保証人：長男　52才 ・３年固定金利　1.6％ ・平成18年11月より更新手続き開始　　○○信用金庫条件　→　「３年固定金利　2.5％」 ・父と長男　金利の引下げ交渉 　　→　「３年固定金利　1.9〜2.0％」の要望を出したが、○○信用金庫は厳しい態度 ・父が激怒　他行での再借換え検討 ・ここで問題発生！ 　○○信用金庫は平成15年12月12日当初の契約条件として「違約金は残高の２％」と主張 繰上げ返済について、違約金として手数料をもらうというのは信用金庫や地方銀行など小さな銀行にありがちです。しかし、債務者側としてはどうしても納得できませんでした。そこで、「違約金免除についての申出書」を作成。このような場合、必ず書面を作成してください。書面でないと相手に伝わりません。 ※争いのポイントはココ！ 「繰上げ返済に関する特約書」の控えが債務者であるお父さんと息子さんにはない！ ２　大地主Ｂさん 父／61才　　母／平成10年他界　　長女／30才　　二女／28才 ・娘は二人とも未婚者。当面、結婚の意志なし。ただ、父親としては結婚に際して養子縁組みを希望。 ・父は資産管理会社を経営中。実質、不動産管理業として業を営んでいる。 ・父は５人兄弟の長男。兄弟全員元気で、近隣に皆住んでいる。 ・父の財産はおよそ40億円。借入金９億円程度。 ・不動産明細（概略） ・自宅　・駐車場　・アパート　・駐車場　・商業施設　・貸家　・農地　・農地　・マンション 父の希望として・〜・の不動産について今後どのような運用をしたら良いのかアドバイスを希望します。 ・提案として 駐車場を仮に売却されたならば、後の動きが身軽になると思われます。自宅の建替えからアパートの建替え、その他不動産の見直し等、方法論はいろいろと出てくるでしょう。現状の資産を把握するとさらにピンポイントでの提案ができますので、そのためにもぜひ税理士への相談をおすすめします。 ３　後継者のいない農家 ご主人／71才　　奥様／68才　　長女／45才　　二女／41才　　三女／40才 ・子供さんは全員結婚し、長女家族と同居。 ・娘たちの旦那は全員サラリーマン。 ・母曰く、「お父さんの目の黒いうちは…」 ・最近、大手ハウスメーカーや農協からさかんにアパートを建てたらどうかと言ってくる。 ・娘たちは「お父さんのいい様にしたら」 ・資産状況 ・自宅　約270坪、時価坪／50万円　約１億3,500万円程度 ・農地　地形の悪い農地。米と家庭菜園程度の農地。約313坪、時価坪／10万円　約3,130万円程度 ４　文化住宅の家主さん 父／他界　　母／88　　長男／59才ー妻、子供三人　　二男／56才ー妻、子供二人 ・長男からの相談で、父の相続で母名義の不動産が・自宅　・農地　・アパート　・文化住宅　・駐車場 ・母は元気で今も農作業を日々している。 ・母は文化住宅の入居者とはほとんど面識がなく、毎月の家賃も振込み・持参払い。滞納している入居者もいる模様…？ ・数年前にアパートを建ててくれた工務店に相談したが、何も対処してくれなかった。 ・長男夫婦と同居。二男はすべて長男に任せたと言っている。 ・母の元気なうちに決着をつけたいと考えている。相続税は若干かかわっても納税資金の貯えがある。 ・何かいい方法、決着できる方法は？ 「賃貸管理会社ならでは!!　“クレーム一覧表”公開」 クレームといっても、建物や設備に関するもの、入居者からのクレーム、家主とテナントとの関係などさまざまです。今回は実際にあったクレームの一部をご紹介します。 １　駐車場編 Q　車に傷をつけられた 契約書に「貸主には責任を負えない」ということを入れておくことは必要ですが、傷をつけられる駐車場だと噂が広まり、入らなくなってしまうことがあります。原因が駐車場にもあるということもふまえ、照明を明るくする、人が近付くと点灯するセンサー式の照明を設置するなど、対策を施しましょう。 Q　車が盗まれた 地下駐車場から盗まれ、数カ月後に発見されましたが乗れる状態のものではありませんでした。近付いたり振動で音が鳴るものなど、所有者にも防犯意識を持ってもらいましょう。 Q　駐車場に長期停留車・置き去り車がある… まず貼り紙をして様子をみます。それでも動かないときは陸運局で所有者を調べる（手数料1000円程度）という方法もありますので電話や手紙を送ります。どうしようもないときはレッカー移動しますが、車の中をよく見て危険性がないか、所有者がどういう人なのかを見極めてからにしましょう。 Q　駐車場内に猫及び犬が糞をして車のタイヤにこびりついたり臭いがする 飼い主にお願いしたり、野良の場合は犬や猫がいやがる臭いスプレーを使うなど使います。しかし100％ではありませんので、看板などで飼い主に注意を促しましょう。 Q　防犯設備のついている車から、夜中に大きな音が鳴り子供が起きてしまう たまに誤作動することがあります。所有者の連絡先を確認しておきましょう。自宅だけではなく携帯電話や家族の緊急連絡先などできるだけたくさん聞いておきましょう。 ２　マンション・ビル編 ・設備等に関するクレーム Q　ＴＶの映りが悪い 新しく入居された方が接続方法を間違えていることがあります。台風でアンテナが倒れたり傾いたりしていることもありますが、連絡が入ったらまず他の住戸のＴＶも映らないのか確認しましょう。 Q　給湯器からお湯が出ない 部品が古くなっていたり、給湯器そのものが問題のことが多くあります。備え付けのエアコンや冷蔵庫など、耐用年数を経たものは買い替えるようにしましょう。 ・他入居者からクレーム Q　自転車がたくさんあって指定の場所に停められない 駅から遠い物件の場合、自転車を使う方が多く家族全員がそれぞれ持っていたりします。中には引越時に置いて行かれる方もいらっしゃいます。場所を指定したり、入居時にシールを配付し、貼っていない自転車は撤去するなど日頃の管理が必要です。 Q　エレベーターの中で放尿をする入居者がいて非常に臭い 連絡が入った場合は処理をするとともに注意を促します。それでも続く場合は、カメラを設置するなどし、犯人を特定します。 Q　上（横）の入居者がうるさい… うるさいといきなりクレームを言うには問題があります。上階からの騒音だと思っても音は斜めに伝わることもありますし、外からの音を下階からと思う人もいらっしゃいます。人によって「うるさい」の基準は違い、初めて集合住宅に住まれた方や神経質すぎる方もいるため、できるだけ穏便に話をするしかありません。 Q　共用部の電球が切れている 日々の巡回でわかります。昼間でも電気をつけて確認し、切れているもの、切れかけているものは早急に交換します。 ・水漏れに関するクレーム Q　天井から水漏れ まずは上階の方に連絡をし、漏れていたら元を止めてもらいます。水漏れはまず真上、両隣、外壁、屋上の順番で多くあります。 ・ゴミ等に関するクレーム Q　ゴミ置場周辺が汚い ほとんどがカラスや犬ですが、指定日を守らない入居者もいますので、最低限、ネットをはりましょう。かぶせるだけでも違います。入居者の協力も必要ですが、ゴミ置場に鍵を閉めるなどの方法もあります。 Q　ゴミ置場に家電製品が二週間以上放置してある 入居者以外の方が捨てにくる場合がほとんどです。貼り紙をしても効果はありませんので、費用がかかりますができるだけ早く処分しましょう。 Q　ゴミの分別が出来ていないため業者が回収しない… 誰のものが確認するためにゴミ袋の中を開けることがありますが、プライバシーの侵害だとクレームをつけられることもありますので注意しましょう。 ・その他 Q　隣から死臭がする 隣の部屋からいやな臭いがしたりハエが多いなどの連絡があり、入居者の職場に電話しても連絡がつかないために中に入ったところ、病死されていました。 Q　○○号室の○○が人の悪口を言っている 意外に多いクレームです。管理会社には関係ありませんが、一応話を聞いておきましょう。 Q　上から庭に人が落ちてきた… 自殺か事故かわかりませんでしたが、まっ先に管理会社に連絡が入ってきました。 このようにさまざまなクレームがありますが、家主や管理会社としてはまず反応することが大切です。そして落ち度があればすぐ対処することです。