第46回　賃貸経営の生命線は管理にあり＜平成18年11月4日（土）＞ 株式会社　コムネット　平井　克典 １　管理とは 管理にはさまざまな形態がありますが、「物件の見た目がいい」「新築だから」「清掃がきちんとされている」といったことだけではありません。入居者との関わりなど、「管理」がその物件の価値を変えると言っても過言ではありません。 ２　管理会社とできるだけ関わりを いい物件を建てようと思えば、設計士との綿密な話し合いを経て計画を立てますが、中には設計士の自己満足で建てられているものもあります。そういう物件は、外観に手をかけ見た目が豪華であるだけで、入居者にとっては使い勝手の悪い物件になりがちです。そして、暮らしにくいということで入居者がすぐに退去してしまいます。計画を立てるときは市場動向を把握している管理会社の意見を聞くことをおすすめします。 ３　管理が命 ハード面（建物本体）とソフト面（入居者の管理など）の二つが揃って初めて安定経営と言えます。家主様がやるべきこと、不動産会社と管理会社がやるべきことは何か、これが大きなテーマとなります。 ４　賃貸管理業務の基本 非管理…一般物件、オープン物件 専任物件…家主との窓口が一社のみ 総合管理…物件と入居者の管理 ５　これからの時代は地主・家主・管理業者の「共存共栄」である 家主様だけが儲かったり、管理会社だけが儲かるということがおきてはいけません。管理会社と一心同体ぐらいの気持ちを持っていただかないと、いい管理はできません。賃貸業界も日々激変しています。過去の慣習から脱皮する時代です。先代から引き継いだこともノウハウとして大切ですが、市場の変化を取り入れていかなければ支障をきたすことがあります。管理会社についても、地場だからいい、大手だからいいとは限りません。必ず自分に合う管理会社というものがありますので、いろいろな管理会社を検証してみるべきです。 ６　サブリース　一括借上げ 家主様から不動産会社が借り、不動産会社が入居者に貸す、いわゆる転貸です。空室があってもなくても、一定の金額を毎月家主様にお支払いするという方法です。一括借上げをする専門の会社がありますが、なぜ借上げするのかというと収益が見込めるからです。ハウスメーカーと連携し、建ててもらいたいために借上げをするという場合もあります。 ７　家主さんのあるべき姿 経営者の仕事と日頃の業務は誰がするのか。全てを家主さんができればいいのですが、それが無理なら管理会社に全面依託し、家主様は経営戦略に徹することをおすすめします。 ●資料「不動産賃貸業・賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究報告書」 １　賃貸不動産及び不動産賃貸・管理業の実態 ・賃貸用建物の現況と推移 ・人口・世帯と住宅・借家の推移 ・持家率・借家率の推移 ・持家借家別居住水準の推移 ・借家の着工戸数の推移 ・非居住系賃貸建物の推移 ・不動産賃貸・管理業の現況と推移 ・不動産業の現況と推移 ・不動産賃貸・管理業の現況と推移 ・賃貸建物の賃料の推移 ・不動産管理業の経営状況 ・賃貸住宅に対する消費者ニーズ ・敷金等賃貸住宅の現状 ・敷金等賃貸住宅の現状に対する意識 ・賃貸住宅に対するニーズ・満足度 ・賃貸住宅に関する苦情・相談 ２　不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等の課題と対応策 ・賃貸住宅に係わる賃貸管理業に係わる課題と対応策 ・業務の適正化 ・トラブル防止のための対策の充実 ・制度的枠組みの構築 ・専門的な知識・経験を有する者の育成及び敵性な配置 ・自主的な取組みの推進 ・賃貸オフィスビル等に係わる賃貸管理業に係わる課題と対応策 ・賃貸住宅との相違 ・不動産証券化への対応 ・業務の適正化 ・制度的枠組みの構築 ・専門的な知識・経験を有する者の育成及び適切な配置 ・自主的な取組みの推進 ・賃貸業に係わる課題と対応策 ・サブリース業に係わる課題と対応策 ・その他の課題 ・賃借人等の意識向上方策 ・紛争の簡易、迅速、円滑な解決方策 ・今後の検討・実施体制 ●資料「賃貸管理会社ならでは!!　“クレーム一覧表”公開」 １　駐車場編 　Q　車に傷をつけられた 　Q　車が盗まれた 　Q　駐車場に長期停留車・置き去り車がある… ２　マンション・ビル編 ・設備等に関するクレーム 　Q　ＴＶの映りが悪い 　Q　給湯器からお湯が出ない 　Q　電灯の電球を替えてもつかない… ・他入居者からクレーム 　Q　自転車がたくさんあって指定の場所に停められない 　Q　エレベーターの中で放尿をする入居者がいて非常に臭い 　Q　上（横）の入居者がうるさい… ・水漏れに関するクレーム 　Q　天井から水漏れ 　Q　電気温水器から水漏れ 　Q　トイレの配管から水漏れ… ・ゴミ等に関するクレーム 　Q　ゴミ置場に指定の袋を使用していない入居者がいる 　Q　ゴミ置場に家電製品が二週間以上放置してある 　Q　ゴミの分別が出来ていないため業者が回収しない… ・その他 　Q　隣から死臭がする 　Q　○○号室の○○が人の悪口を言っている 　Q　上から庭に人が落ちてきた…