第45回　“負けてたまるか!!”〜新築ライバル物件徹底チェック〜 ＜平成18年10月７日（土）＞ ■国土交通省がすすめる「ＳＩ（スケルトン・インフィル）住宅」とは？ エル・シー・エー・リコンストラクション　取締役　星野　一廣 １　国土交通省（建設省）の推進する技術開発テーマ スケルトン住宅とは、長持ちする仕組みを取り入れた集合住宅のことを言います。この住宅は、長期に渡り資産としての有効活用できる建物として国土交通省が推奨しています。 スケルトン：100年使える丈夫な骨格 インフィル：生活に合わせて自由に選択できる これらを100％分離させた建物をスケルトン・インフィル工法（ＳＩ）と言います。従来、天井から梁が出ているものが普通でしたが、立配管が住居内にあることでメンテナンスは大変で、将来の間取り変更の妨げとなっていました。それが、床の下に空間ができるＳＩ工法（逆梁工法）により、住居内を様々に活用できるようになりました。 　スケルトン・インフィル工法（ルネス工法）の大きな特徴は、 配管配線を床下空間に通すため、配水管の位置に左右されにくい 　　　　　　　　　　　　↓ お風呂や台所など、水回りのレイアウトが自由に配置できる 　間取りの変更が自由にできるということは、10年後、20年後の市場や生活様式の変化に対応したリフォームが簡単にできるものであり、将来に向けて居住内の自由度を今から確保するというものなのです。 ２　賃貸マンションの次世代基準 ルネス工法の建築実績は、現在全国で529棟、9439戸（'06年５月現在）と全国に拡大しつつあります。そのルネス工法の特徴とは、 圧倒的な収納力：回転収納、スキップフロア 優れた上下階の遮音性能：遮音用のゴムが階下への足音や水の流れる音などの騒音を防ぐ ハイサッシによる採光性能：従来の180・のサッシから230・のハイサッシを実現 ３　賃貸市場の方向性 高齢化社会と言われていますが、核家族化の進行により、１人〜２人世帯は20年で501万世帯増加することが予測されています。これらの需要状況をふまえ、賃貸の新たな提案がうまれています。 従来の細長いワンルームから、正方形のワンルームも可能 天井高たっぷりのスキップフロア 床下スペースを活用して、ロフトとワークスペースを企画 キッチンやお風呂をベランダ側に配置 ■コンサルティング型土地有効活用 信和建設株式会社　設計企画室　高田　浩 １　賃貸事業とは 賃貸事業は５年や10年で止めることができません。 建物と事業はご子息やお孫様へと引継がれるわけですから、引継がれたときに「こんなもの…」と思われないために、っかりした物件を残さないと事業として継承できません。 マンションの新築時は入居率は高く、家賃も安定しているため「新築マジック」と言われています。しかし、建てれば入居してくれる、そんな時代は終わりつつあるのです。そんな中でも高い家賃なのに常に満室という物件もあるのです。 ２　満室マンションと空室マンションの違いとは 入居者が物件を選ぶポイントは、立地条件、環境、間取り…、はたしてそれだけでしょうか？ 土地には「力のある土地・活きる土地」と「活かせない土地」があります。そのためにも十分な調査を行ったうえで、その土地に合った提案をさせて頂いております。 ●市場調査 マクロ調査報告 物件周辺地域の人口と世帯数など 計画予定地物件状況（地図） 周辺の競合物件（分譲・賃貸）状況など 計画予定地物件状況（写真） 計画予定地物件状況 〜家賃状況等一覧〜 周辺の競合物件の戸数、築年数、家賃、間取り、広さ、構造、空室状況など 現地調査報告書 分析結果など これらの他に、駅、スーパー、コンビニ、郵便局、銀行、学校までの距離など、各物件によって調査内容は多少異なってきます。 ３　入居者に選ばれ、住み続けられるために オーナー様の中で、高い建設費を使って豪華にしたからとか、ネームブランドで入居率が上がるなど勘違いをされている方もいらっしゃいますが、それは間違いです。100の土地があれば100通りの物件提案ができるのですから、どのようにすれば満室であり続けられるか、高家賃が維持できるか、提案次第なのです。 ●市場調査 入居者は何を求めているのか 他物件といかにして差別化をするか 時代のニーズに合わせられるか 入居者の立場になってプランニングすることが大切です。