第42回　第１部　賃貸経営どっちが得?!　＜平成18年7月1日（土）＞ コンサルティングセンター　岡本　誠司 １　税の基本 日本の資産家と言われる人達は　『土地持ちの人を目指す!!』 不動産所得は原則として当該不動産の　『所有者に帰属する!!』 　　　↓ 容易に所得分散ができない 　　　↓ 毎年の所得税負担に苦しんでいる地主家主が多い!! 　　　↓ 【所得税は超過累進税率によって課税？】 ２　帰属者？ 所得税基本通達12-1 『資産から生ずる収益を享受する者が誰かであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者が誰であるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する』 　　　↓ 不動産所得の帰属者は原則としてその資産の名義者 ３　何かが違う？ ・個人の場合 ・法人の場合 ・給与所得の金額計算 【給与所得金額】＝【収入金額ー給与所得控除額（最低65万円）】 ４　法人化 ・管理料徴収方式 ・一括借上方式 ・不動産所有方式 ※法人設立の際の注意点（基本点） オーナー自身や配偶者の出資は避ける事！ 子を中心とした株主構成で行う！ ５　相続税評価 貸家の敷地評価　「自用地評価額×（１−借地権割合×借家権割合）」 「自用地評価額×82％） 借地権の問題回避の為に「土地の無償返還に関する届出書」提出 　　　　　　↓ 地代を無償とすると自用地評価額は100％ 【賃貸借にすると、固定資産税２〜３倍程度の地代　「自用地評価額×80％」】 ６　対策の効果 ・所得税 ・住民税 ・相続税 ・経営面でのメリット ・事業の永続化が図れる ・後継者へのバトンタッチが容易 ・経営の近代化、適正化が図れる ・経営と家計の区分が明確化 ・対外信用力の強化 ・経営面でのデメリット ・帳簿記載等事務の煩雑化 ・財務、税務面でのメリット ・役員報酬の設定により節税効果あり ・役員退職金の創設可能 ・生命保険料、損害保険料の損金参入が可能 ・同じく、解約払戻金を含み資産として利用可能 ・財務、税務面でのデメリット ・交際費の損金算入に制限あり ・社会保険に強制加入 ７　但し 平成18年５月施行予定の新会社法に注意 消費税も要注意 平成18年度、税制改正注意!! 平成18年度税制改正に、【同族会社役員報酬の一部損金不算入】 次の要件を伴に満たす同族会社については、役員に支払う給与の一部を会社の損金として認めないというものです。 ・発行済株式の総数の100分の90以上の株式を有す。 ・同族会社の常務に従事する役員の過半数を占める。 ・過去、３年間の所得（課税所得と社長の給料の合計）の平均額が800万円超か？ ・上記平均額が3,000万円超か？ 第２部　直近の相談事例特集 最低資本金の規制の撤廃による影響 新会社法では、最低の資本金の規制はなくなり、資本金はいくらでもよくなる。資本金1000万円の株式会社であっても、減資を行い、資本金100万円の株式会社にすることができる。 ●当初、一戸当たり床面積35・程度企画　ー　竣工後、半年経った頃に……？ ●母は生前『負担付死因贈与』契約書を作成。内容は… 『母が死んだら全財産を長男に贈与する。ただし、長男は母が死ぬまで面倒をみる（扶養する）』 ●○○銀行でアパートローン、5,000万円の申込みをしたところ、追加担保・保証人追加を条件にさせられた。また、以上の条件が揃えば5,500万円融資をするので500万円程度を預金として残して欲しいと言われたが… ●土地の売買で、Ａ業者には口頭で売ってくれませんかと頼んだ。A業者とは以前からの知り合いで世間話程度で話はした。Ｂ業者・Ｃ業者とは一般媒介契約書に署名・捺印をして依頼した。ある日、Ａ業者から3,000万円で買主を見つけたので契約をしてくれと言われた。翌日、Ｃ業者からも返事があり2,700万円買主を見つけたので売買契約を取り交わして欲しいと打診。Ｂ業者・Ｃ業者との一般媒介契約書の金額は2,700万円。Ａ業者を仲介として売買契約締結ができるか。 ●私は、永年アパートを経営していますが、現在、空室が５部屋。管理を委託している甲不動産会社にも早く空室を埋めるように依頼はしていますが、なかなか決まりません。実際に何が問題なのか？　今後、どうしたらいいのかアドバイスをお願いします…