第38回　究極の空室対策!?　実践編　＜平成18年3月4日（土）＞ コンサルティングセンター　岡本　誠司 １　空室問題 例） ・築21年の木造アパートだが、18戸中、6戸が半年近く空いています ・二部屋がずーっと空いている ・30年保証付だからいいけど、15戸中、4戸が新築時から空いています ・一度、空いたら次がなかなか決まらない などなど… 　　　　　↓ 何が原因なのか！？ 　　　　　↓ ・市場性が変わったのか？ ・入居者ニーズが変わったのか？ ・ハードが悪いのか？ ・賃料が高いのか？ ・広告の仕方が悪いのか？ ・依頼している不動産業者に問題が？ ・不動産業者の営業力なのか？ ２　空室問題 たまたま決まった時代は終わった！ 「余裕で決まっている物件」と「やっとの思いで決まった物件」　この格差が拡大する時代に突入！ ・新築時の落とし穴！ ・空室率の算出方法 ３　必須条件 ●１Ｋタイプ10項目 　エアコン設置 　ベランダあり 　収納は多めに 　バス・トイレ別 　フローリング 　部屋は最低７畳以上 　洗濯機置き場は別 　コンロは２口 　セキュリティー重視 　外観に拘る 　　　　　↓ 　限られた専有面積をいかに広く見せるかがポイント！ ●ファミリータイプ10項目 　エアコン設置 　ベランダあり 　収納は多めに 　間取りは広い程良い 　日当たり重要 　玄関ホールは大事 　風呂、最低1216タイプ 　独立洗面台 　セキュリティー重視 　外観に拘る 　　　　　↓ 　追い炊き機能も重要 　北に振れてはダメ ４　空室対策　その１ ●空室対策10ヶ条 ・募集家賃（適正家賃か） ・入居者募集の方法（仕方） ・物件の管理・メンテナンス ・間取りの問題 ・設備・仕様の問題 ・募集条件の見直し ・入居者の満足度向上 ・オンリーワン戦略（差別化） ・周辺状況のマーケティング ・家賃滞納は『空室』と一緒 ５　空室対策　その２ ●物件の運用管理が最も大事！ ・常に綺麗に保つ（定期清掃の徹底） ・「気」が入っている物件が隙がない ・定期巡回の励行　『悪い人達の溜り場？』 ・ゴミ置き場の清掃　『たかがゴミ置き場、されどゴミ置き場!!』 ・同様に自転車置場にも注意を『乱雑な自転車置場、見られてどう思います？』 ・エントランスにインパクトを!!　『一番簡単なのが観葉植物』『困った時の緑が救世主』 ●間取りの問題!! ・入居者ニーズにあっているか？ ・需給ギャップは必ずある？ ・２ＤＫより１ＬＤＫが人気？ ・部屋数より『ゆとり』『癒し』 ・有効面積を意識する？ ・天井高に賃料は比例する？ ●設備・仕様の問題!! ・オートロックシステム？ ・ＢＳアンテナ（ケーブルＴＶ） ・インターネット（光ファイバー） ・ドアの鍵 ・風呂のサイズ ・コンロの口数 ・間接照明…などなど ６　今後の対策 ・リフォームとリノベーション リフォームとは現状維持、リノベーションとは資産価値の向上 ・退去させない 一年でも長く住んでもらえる努力を ・アパートローンの組み方 １億円のアパートローンを組む場合