第37回　実録!!　“敷引制度の今後と対応”　＜平成18年2月4日（土）＞ 株式会社リブ・ヤマグチ 常務取締役　大美威之 （財）日本賃貸住宅管理協会　評議員・関西支部連合会副会長 １　敷引とは何か ・敷引特約の歴史的経緯 ・敷引特約の法的性質 ・礼金 ・自然損耗修繕費用 ・更新料免除の対価 ・空室損料 ・賃料定額の代償 ・渾然一体説 ２　消費者契約法 ・「消費者」と「事業者」との間において締結される契約 ・第10条（消費者の利益を一方的に害する条項は無効） ３　敷引特約に関する裁判例 ・消費者契約法施行前 ・最高裁 平成10年９月３日　第一小法廷判決 　震災で倒壊した家屋についての敷引特約の適用 ・神戸地裁 平成14年６月14日　判決 　敷引特約と公序良俗 ・消費者契約法施行後 ・大阪簡裁 平成15年10月16日　判決 　敷引特約と消費者契約法（消費者契約法が初適用） ・大阪地裁 平成17年４月20日　判決 　敷引特約と消費者契約法（敷引の適正額） ４　神戸地裁　平成17年７月14日　判決 ・賃貸借契約の内容 ・契約日　　平成15年7月13日 ・賃貸期間　平成15年8月3日〜平成17年8月2日（2年間） ・賃料　　　5万6000円／月　　共益費　6000円／月　　更新 法定更新 ・敷引特約　本件賃貸借契約終了時に敷引金として25万円を差し引いた残額の返還を受ける旨の合意のもと、保証金として30万円を預け入れた。 ・判決内容 ・判決理由 ５　上記判決の賃貸住宅経営の影響 ６　今後の対応等 ・敷引特約の選択制の採用 例） ・賃料60,000円、敷金150,000円、敷引なし ・賃料55,000円、敷金300,000円、敷引150,000円 敷引金がいわゆる「敷金」ではなく、「賃料を定額にすることの代償」であることを明示 ・敷引割合の段階制の採用 例） ・賃貸期間 １年未満　　　　　　敷引割合 10％ ・賃貸期間 １年以上２年未満　　敷引割合 20％ ・賃貸期間 ２年以上３年未満　　敷引割合 30％ ・賃貸期間 ３年以上４年未満　　敷引割合 40％ ・賃貸期間 ４年以上５年未満　　敷引割合 50％ ※資料１…大阪地裁　平成17年4月20日　判決 ※資料２…「敷引」特約は無効　敷引金、取り過ぎはダメ ※資料３…保証金返還控訴事件記録 ※資料４…自然損傷の敷金差し引き　入居時の同意条件