第31回　注目の不動産投資　＜平成17年8月6日（土）＞ 株式会社ジョイント・アセットマネジメント　投資運用部　神戸　仁 １　はじめに ・不動産の証券化、流動化とは 不動産の証券化とは、利潤追求の目的を主として不動産に限定したものである。これに対して、投資家からの出資を持ち分という形式で分割していつでも自由に譲渡できるものとすれば、換金性が高まり不動産を所有するより流通性が高まることになり、これを不動産の流動化と呼ぶ。 ・ＪーＲＥＩＴ（ジェイ・リート）、不動産私募ファンドとは 収益不動産を取得するための資金調達方法（ファンド）をいう。ＪーＲＥＩＴ（日本版の不動産投資信託）は、証券取引所で売買される上々株式同様に不動産を運用する投資法人が発行した証券化商品のこと。これに対して不動産私募ファンドとはＪーＲＥＩＴのような公募にはよらず、49人以下の投資家を対象に出資を募るファンドをいう。 ２　不動産ファンドの仕組み ・概要 収益物件を選定した上で、どのような仕組みで会社を運営するかの方針をたて、物件購入、資金調達を実施。物件購入後は、期中の資金管理、物件管理を行い、定期に各種の管理費用支払い、借入の金利支払いなどを行った上で生じた利益を配当として出資者に分配する。 ・ＳＰＣ（収益不動産を購入する目的で設立される会社） ・投資法人 ＪーＲＥＩＴのＳＰＣ。 ・有限会社、株式会社 現在、多くの私募ファンドが利用している方式。会社資本の所有者（経営者）を倒産する可能性が極めて低い組織にして設立した有限会社、株式会社が信託された不動産の信託受益権を購入する。 ・特定目的会社（ＴＭＫ） 「資産流動化に関する法律」によって設立するＳＰＣ。資本金10万円で設立可能。 ・不動産特定共同事業 事業者が複数の投資家からの出資によって得た不動産を運用して、投資家に収益を分配する方式。 ・資金調達（ローンとエクイティー） 資金調達は主にローンとエクイティーによって行われる。ローンは貸主に対して元本と利息の返済義務を負うもの、エクイティーはローンで支払いの義務が生じる元本や利息に劣後して投資家に配当の義務を負うものである。 ・信託の利用 ＹＫーＴＫ　スキームは通常不動産の信託受益権を取得する形式で行う。信託を利用するメリットは、ＹＫが信託受益権を取得する場合は不動産特定共同事業法に抵触しないこと、不動産取得税がかからないこと、登録免許税が通常に比べ安価なことがあげられる。 ３　不動産ファンドのプレーヤー ・オリジネータ− 投資対象となる不動産の原所有のこと。不動産ファンドを組成しようとする場合、自己所有物件をファンドに売却する形式と他人所有物件をファンドに取得させる形式に分けることができる。 ・アレンジャー ファンドを組成するスタッフのこと。ファンド組成は物件の選定、取得価格決定、ローン貸主と信託の選定、投資家への案内、諸条件の決定、権利関係調査、物件関係調査、契約書整備、弁護し、会計士などの専門科との意見調整などの業務を行う。 ・レンダ− ローン貸主のこと。不動産ファンドでは、多くの場合、物件だけを返済原資とするノンコースローンを用いることから、権利関係調査、物件調査のほか、ファンドの母体となるＳＰＣが他の会社の権利関係の影響を受けないことが重要な要素である。 ・投資家 エクイティーの出資者のこと。多くの私募ファンドの場合、ＳＰＣが取得する物件に当初から関わりがあった者がなることが多い。 ・アセットマネージャー ＳＰＣの期中管理を行い、レンダ−、投資家、信託銀行等に運用の報告を行う者のこと。物件取得、売却を含めた広い意味で用いることもある。 ・プロパティマネージャー 個々の物件の期中管理を行い、アセットマネージャーに運用の報告を行う者のこと。物件ごとの予算の執行、次年度予算作成、テナント管理、物件管理を行うことを任務としている。 ４　注意点 ・リスクと自己責任、デュ−デリジェンス ・リスクと自己責任（賃貸不動産を所有している場合との違い 　理解なしに手を出すことは、何の情報もなく宝探しに出るようなもの。 ・デュ−デリジェンス（権利調査、物件調査） 　リスクを最小限にするには、適正な調査から。 ５　むすびにかえて ・不動産ファンドの展望 　ＪーＲＥＩＴ、私募ファンドを含め、まだまだ増大傾向である。 ・不動産ファンドバブル！？ 　都心から地方へ波及している段階であり、利回りに魅力がある限りは成長を見せるはず。