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第28回 時間貸し駐車場の進化論（コイン式パーキング）
＜平成17年5月7日（土）＞ |
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駐車場総合プロデュース 有限会社オアシス企画 代表取締役 田中 輝仁
1．時間貸し駐車場業界の実態
１）都市中心から地方へ
２）確実に存在する悪質な運営会社
３）契約書の記載内容に注意！
４）良心的な運営会社とは？
※時間貸し駐車場にお金をかけている会社を選択すべきです！
２．時間貸し駐車場の賃借料査定・設定方法
１）賃借料の設定方法「賃借料査定は、どのようにするの？」
２）アスファルト舗装の無い駐車場・土地はダウン査定になるの？
３）時間貸し駐車場の密集地域は賃料ダウン査定になる！
４）契約期間中の賃借料の保証はどうなるの？
５）短期土地有効活用に時間貸し駐車場が本当に有効なの？
６）変形敷地でも大丈夫ですか？
３．時間貸し駐車場経営と将来性
１）土地所有者（地主様）による時間貸し駐車場経営変化
２）時間貸し駐車場を経営するのに費用はいくら？
３）時間貸し駐車場のメリットとデメリット
４）時間貸し駐車場の運営管理は、委託方式で！
５）日本社会に車が存在する限り、駐車場は絶対に必要です！
●賃借料の査定・設定方法
・一次使用賃貸借契約書のメリット
１）借地権・営業権が発生しない
別の用途に使用する時に障害が発生しない
２）２〜３年契約の短期土地活用が可能
環境を見極めながら、別の用途に転換できる
３）契約期間終了時には無条件で解約可能
立ち退き料などの問題が発生しない
原則として原状復帰で返還してもらえる
※ただし、契約期間満了時の３ヶ月前までに更新する意思の無いことを通知すること
４）契約期間中でも一定条件で中途解約が可能
突然の辞退にもいつでも対応ができる
※ただし、契約期間中の中途解約には３ヶ月分の賃料ペナルティがあります
５）安定収入が確保できる
契約期間中は売り上げにかかわらず賃料収入を貰えて安定する
しかし契約期間中の賃料確約ではないことに注意！
●運営管理は業務委託が得策
１）集金業務及び清掃業務
最低でも週に１回の集金が必要です
夜間に釣り銭などの補充が必要な場合があります
強盗など危険と遭遇する可能性があります
リピーターを確保するために、最低週に１回は清掃する
２）保守メンテナンス
機械が正常に稼働出来るように定期メンテナンスが必要です
３）修理・復旧対応
自動車が追突をして破損させた施設内の機械類の修理
４）24時間緊急出動対応
24時間機械にトラブルが発生した場合に緊急出動し対応します
領収書などの発行が出来なかった場合などのクレームを受け付けます
５）クレーム処理・トラブル対応
駐車場内での事故への対応
機械トラブルでの破損が発生した場合に折衝します
盗難などの駐車場荒らしへの対応
●相続対策にも活用できます
１）相続発生までの有効活用
相続後の借地権・営業権などの問題が発生しない
相続発生までの安定収入を確保できる
２）相続発生後の有効活用
相続後の借地権・営業権などの問題が発生しない
相続発生までの安定収入を確保できる
３）遺産分割などにも対応しやすい
原状回復の上で返還してもらえるので売却もしやすい
４）共有での相続にも対応できます
共有のままでも時間貸し駐車場を維持できる
持ち分などに応じて収入を分けることができる
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