第24回　実録!!不動産トラブル110番　〜ここだけの話〜＜平成17年1月8日（土）＞ 講師　一得塾　塾長　　望月　昇 １　不動産トラブルが多いのはなぜか？ ●不動産屋！　周旋屋！　せんみつ屋！ 不動産の業界は、売買や雇用などの交渉で仲に立って世話をする周旋屋といわれたり、千の物件のうち３つしか売れない（または、千のうち本当のことは３つしか言わない）などといったイメージを揶揄し、せんみつ屋とい われたりします。不動産屋のイメージはいまだに低く、悪徳業者が多いという潜在意識が世の中には広く残り、初めから悪いことをするのでは、いや、たぶんするだろうと見られてしまうのです。そこから不動産屋とお客と の間にトラブルが生じてしまうことがあるのです。 ●不動産業界の常識は世間の非常識？ ・売主との信頼関係 売主は不動産屋に自分の持っている物件が売れるように、「宣伝してほしい」とか「売れるために何かして」とよく口にします。しかも、してもらうのがあたりまえだと思っています。しかし、不動産業界では成果報酬とい い、物件が売れて初めて手数料という報酬を受け取れることが法律で決まっているのですから、その報酬を受け取る前に会社の経費を使えるわけがありません。 例えば、経費を使って物件を宣伝し、やっと売れそうだという段階になって、他の業者が連れてきたお客にその物件を持っていかれてしまうことがあるのです。二人のお客がいたら、高く買ってくれる方に売ってしまうのが 市場原理です。そうすると、ここまでに使った経費は一切もどってきません。売主との信頼関係がない限り、トラブル発生のもととなります。 ・宅建免許とは この資格で、モータープールの管理、賃貸マンションからマンション分譲、都市開発、ゴルフ場開発までできるという、とても奥が深いものなのです。 免許番号の更新は、３年に一度だったのが５年に一度になりました。この免許番号の数字が大きければ、昔からやっている良い業者だと信頼されがちですが、一概に数が多いから信頼できるというものではありません。 やはりトラブルの多い業種ということで、役所もさまざまな法律で取り締まってきていますが、不動産屋も法律が変われば勉強して覚えないといけないのですから、ばかではありません。しかも、お客のプライバシーを堂々と知り得る業種ですので、信頼できる業者を探すことが大切です。 ２　トラブルを防ぐ不動産豆知識 ●チラシの見方 坪単価など周辺の相場を要チェック！ 取引形態を要チェック！ 売主なら手数料は不要 売主の仲介なら手数料は３％＋60,000円 代理なら手数料は６％＋120,000円 媒介契約書を要チェック！ 一般媒介…数種の業者に依頼 専任媒介…１社のみに頼む。売主の親族や友人・知人が契約する場合も手数料をとれない 専属専任媒介…１社のみに頼む。売主の親族や友人・知人が契約しても手数料が必要 査定価格を要チェック！ 路線価などを確認すること ３　トラブルになったときのかけこみ寺 トラブルがおきたときにいくべき所は、まず役所です。（建築指導課宅建指導グループ） 他にも、 弁護士会館の無料相談コーナー 地方自治体の無料相談 宅地建物取引業協会の各支部 （社）全日本宅地建築取引業保証協会 ４　相談事例 ●手付金でお家が消えた！ １億数千万円で売買契約をして手付金をもらい、契約決済で１ヶ月後に残金をもらうというものだったが、１年半経った今もまだもらっていなかった。 ●楽して儲けるスタイルの破綻 自分の持っている土地を担保に不動産会社の役員になり、共同経営者として毎月数十万円もらっていた。その後、会社の経営が傾き、１億円の連帯保証人としてお金を払うように言われてしまう。 ●夫の自己破産 サラ金に手を出した夫が自己破産することに。分譲戸建てに住んでいたが、夫が好きなことをしていたのに自分が出て行くのはおかしい、住み続ける方法はないかという妻からの相談。 ●全くついていない住宅の末路 一人暮らしの住人が亡くなり、親類が売ろうとしたが再建築不可の物件と判明。連棟いわゆる長屋であり、そのうちの１軒だけを戸建てとして売っていた物件だったためにどうすることもできない。