第20回　建設工事費のカラクリ！ 〜デザイナーズマンションがCM方式でこんなに安くできる〜 平成16年9月4日（土）　一級建築士事務所　高光良和建築設計事務所　高光　良和 １.入居率100％のマンションにおける付加価値（他のマンションとの差別化） ステータスのある外観 メゾネット、トリプルネット型住宅構成 フルフラット仕様（身障者対応）　高齢者の富裕層を対象 床暖房 防音サッシ、ペアガラス 光ファイバーケーブル ドイツ製キッチン 吹抜け テラスガーデン トップライト 地震に強い建物 ↓ デザイナーズマンション ↓ 高コストになる ２.高コストの建物をいかに安く建てるか 仕入れに注目 業者選び 直営方式 施工管理方式　→　ＣＭ ３.従来からの建築システムについて 設計施工方式による建築 設計は設計事務所に、施工は建設会社による一式請負契約による建築 ４.ＣＭとは ＣＭとはコンストラクション（建設）とマネジメント（管理）の頭文字を並べたもので、一般に「建設プロジェクトの計画、設計、工事の各団塊において近代的なマネジメント技術を駆使して、スケジュール、コスト、品質をコントロールして、プロジェクトを円滑に推進する業務である」とされています。 ５.ＣＭ業界には、２つの方法があります ピュア…ＣＭＲ（コンストラクションマネージャー）が発注者の代理人として業務を遂行する形態 ＧＭＰ付ＣＭ…当初はピュアＣＭとして業務を開始するが、設計のある段階でＣＭＲは工事費を見積もり、最大保障金額 ６.高光良和建築事務所によるＣＭ方式 ●契約方式 完全分離発注型のＣＭ方式により、建築主は各種専門業者サブコンと直接契約していただき、今までゼネコンに含まれていたマージンをなくすことにより、建設コストを削減します。 ●仕入れ方式 各種専門業者のそれぞれ材料に、含み利益が多く入れられているため、材料も直接購入する方がやすくなると判断した場合には、各種専門業者に材料を施主より支給品として分離します。 電気工事 照明器具は施主支給品とし、配線、配管、器具取り付け工事のみ電気工事業者に依頼 給排水工事 衛生器具は施主支給品とし、配管、器具取り付け工事を給排水工事業者に依頼 大工工事 造作材料は施主支給品とし、手間のみ大工工事。建具枠は当事務所にて、施行図を作成し、大工に取り付け工事のみ発注 塗装工事 塗装材料は施主支給、手間のみ塗装工事業者に発注 建具工事 建具金物は施主支給品とする コンクリート工事 生コンクリートは生コン屋から直接購入。品質管理は構造設計者とともに、生コンプラントへ出向き設計者自ら検査に立ち会います。 仮説工事 足場組立工事に関しては、専門業者が行います。 型枠工事 型枠材料も場合によっては直接購入します。 鉄筋工事 設計者自ら施工管理をCM方式にて行うことにより、品質を確保します。 左官工事 塗り壁材を直接購入し、工事手間のみの依頼を行う場合もあります。 タイル工事 外壁の薄利、床のはがれなどの施工不良を防ぐため、施工代理店を特定することにより、品質を確保します。 家具工事 家具は製作会社のランクが大きくあり、ひとつ建物でも数社の家具屋さんで製作した方が、コスト、仕上げのバランスがとりやすいのです。