第14回　賃貸住宅同行徹底分析！ 平成16年3月6日（土）　株式会社リクルート 住宅DC 賃貸Div 関西営業グループ 野村　陽一 住宅マーケットは、売り手市場から買い手市場へと変化してきましたが、特に賃貸住宅はここ数年この買い手市場の波を大きくかぶりました。 その原因と影響とは… １.賃貸住宅マーケット苦戦の原因 そもそも家あまり状態 すでに（1998年時点）全国で580万戸の供給過剰。商品・立地の優位性の低い物件は苦戦する可能性大。 独身マーケットの縮小 世代別で人口の多いのは50歳台中盤の団塊の世代と、30歳前後の団塊ジュニアの世代が中心となっている。 新築物件の供給 賃貸住宅マーケットが縮小する中、新築物件の供給は着実にあり、その分確実に空室は増加。 分譲住宅の競合 96年移行賃貸住宅の着工数を分譲住宅が浸食。持ち家及び分譲住宅は確実にはけるので、世帯数の大幅増がない限り賃貸住宅の空室率は上昇。 ２.賃貸住宅マーケット 【価格動向】 広い面積になればなるほど賃料下落率は激しくなる。40平米以上の物件になると面積の広さによる価格差がなくなってきている。 ↓ 専有面積（間取り）の大きさにかかわらず10万円以上の家賃は厳しい。 徒歩分数による賃料の比較 最寄り駅まで近いほうが賃料は高くなる。４ＤＫの賃料が他の賃料に対して逆転現象を起こしているのは、広めで分譲用物件の分譲貸の家賃帯に平均値がひっぱられてしまうためである。 ユーザー動向 築年数にあまりこだわらず、供給のわりには１ＬＤＫの希望者が多い。 ３.分譲マンションマーケット 【駅徒歩分数】 「低価格物件＝利便性が悪い」 この図式は成り立たなくなっていきている。 価格動向 年々、同価格ながら、より価格競争力の高い物件が市場に大量に出回る。 まとめ 分譲マンションはここ数年の大量供給をうけ、価格の下落が進行。好立地化、専有面積の拡大化、高付加価値化が進んでいる。 ↓ ユーザーの中心をなす団塊ジュニア世代は、豊かな生活はあたりまえ、良質でセンスの良いデザインを求めている。 ４.分譲一戸建てマーケット 町並み…街路樹、建物外観、ランドプランの工夫 外構…植栽をふんだんに使い緑の演出、オープン外構 外観…天然素材の利用（木、石）、〜風、デザイナーズ 庭…パティオ、テラス（狭い庭は石を貼って使い勝手をあげる）、レンガのバーベキューコンロ、駐車場の装飾 水回り…洗面所、風呂場のトップライト、アイランドキッチンなど作業から楽しみに 吹き抜け…特にリビング、天窓、ロフト ↓ 【キーワード】 手作りのデザイン　→　住み手のデザイン（ライフスタイルの提案） 住宅は女性のもの（楽しさ、心地よさ、夢、虚栄心） モノ発想から生活発想（財産形成　→　住みたい家探し） 行動をみて商品開発（玄関、洗面、風呂、厨房での行為、気持ち） 家族のコミュニケーション 自然・癒し（機械に囲まれた都会での生活にどう自然を取り込むか） ５.賃貸住宅ユーザー動向及び今後の展開 【今後の対応策として】 マーケットに照らし合わせながら商品にみあった家賃設定が必要。 新築マンション、一戸建ての月々の減殺額、競合エリアの家賃とのバランス。 社会人シングル向けに競合が少ない１ＤＫ、１ＬＤＫ、新婚向けに２ＬＤＫ（50〜55�u）とターゲットに合った商品づくり。また分譲貸しは、安定需要があるので広めのファミリー（４ＬＤＫなど供給が少ない）もそれほど多くはないが需要はある。 既存物件は他物件との差別化するためのリフォーム・リメイクが必要 新規物件は分譲物件を念頭において商品づくりが必要。設備仕様・セキュリティの向上、間取りの工夫、外観、ペット可など。 ターゲットとなるユーザー層を見越した商品設計が必要！ 付属資料 大手企業における社宅環境の変化と、賃貸業各社の法人獲得戦線にみる法人誘致の留意点 企業の社宅を巡る環境 大手企業における保有社宅 寮の動向 保有社宅 寮の問題点 保有社宅から「借上げ社宅」シフトの状況 給与社宅（社宅）の着工件数の推移 突出してのびる「借上げ社宅」賃料指数 大手企業における福利厚生制度改変の動向 本格化する大手企業の社宅アウトソーシング 「日本社宅ネット」の受託企業例　国内企業 外資系企業 借上社宅が決定されていく過程 アウトソーシング後の法人社宅斡旋の流れ 全国斡旋に対応する「日本住宅ネット」の組織 法人の社宅斡旋需要を加盟店に集中送客 加盟店への研修とトレーニング内容 大阪府における借上社宅の実態 大企業を賃借人にするメリット 大手メーカーへのアプローチ例 企業が受け入れやすくなる契約内容の事例