第13回　全国的な傾向＜現状回復トラブル編＞ 平成16年2月7日（土）　松中映比子司法書士事務所　司法書士・所長　松中映比子 全国的な傾向、現状回復トラブル １.入居者はマスコミなどで知識を仕入れていますので、オーナーは法的な考え方を知っておくべきでしょう。 ・賃貸借契約は双務契約（賃貸人、賃借人それぞれが義務を負う契約） ２.どうなの？　契約書での特約の有効性 小修繕特約 「入居中における畳表及び畳床、障子、ガラスおよび襖、電気、水道その他小修繕に属するものは借主の費用負担において、借主が行う」 抽象的な現状回復特約 「借主は自己の費用をもって、建物を現状に復して明け渡すこと」 「借主は故意過失を問わず本件建物に毀損、滅失、汚損その他の損害を与えた場合は、賃貸人に対し損害を賠償しなければならない」 具体的な取り決めのある現状回復特約 「フローリング、壁紙の張り替え、畳の表替え、鍵の交換…などの費用は借主の負担とする」 敷引契約 「敷金80万円のうち50万円を敷き引きする」 ３.現状回復のトラブル類型とその要因 契約時…契約内容の説明不足、物件の確認不足、契約状況の不明瞭さからくる当事者の認識の相違 退去時…破損箇所の確認不足、工事費用全額を借主に請求、契約条項の不明瞭さからくる当事者の認識の相違、費用負担についての説明の有無とその仕方。 付録 消耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表 【ＭＩＮＩ講座】 家賃滞納トラブル編 １.家賃滞納を未然に防止するための注意事項 仲介業者（担当者）の選別　こんな不動産業者は怪しい!! 入居申込の重要チェック項目　ポイントは数ヶ所 連帯保証人　親・兄弟だったら本当に安心か？ 必要書類　ワンパターンの請求は禁物 面接　百聞は一見にしかず 賃料収納方法　ベストは持参　しかし… 更新作業の重要度　ココがポイント！ 賃借人リストの作成　次世代への大きなおみやげ ２.賃料が滞り始めた場合の対策 滞納の原因を追及　原因によって対策が違う 一日遅れたときの督促の重要性　すべてはここから １ヶ月以内の滞納　賃借人のハートを大切に ２ヶ月以内の滞納　他にも借金（滞納）がある！ ２ヶ月を越える滞納　賃借人の妥協が命取り ３.話し合いによる解決 話し合いのポイント ４.明け渡しの実力行使 鍵交換 荷出しの特約は合法？　違法？ ５.明渡しの法的手続き 方針 不経済性