第10回　どうにかしてよ!! 空室　家主さんの悲鳴 平成15年11月1日（土）　コンサルティングセンター　岡本　誠司 １.市場とは 市場とは、『商品を持っている人は商品をほしがっている人を追いつめ、商品を欲しがっている人は商品を持っている人を追い求めます。 しかし、二人が巡りあえる保証はありません』その、巡りあえる確率を高める手法が、マーケティングなのです。 ２.何故、空室は発生するのか 新築された当時のことを思い出してみてください。 新築計画は誰が主導権を握って進めたのですか？ 家主さんご自身？ 建設業者さん？ 設計事務所さん？ 不動産業者さん？ 親戚・知人の方？ その他の人？ そのとき、市場調査や将来の動向予想は十分しましたか？ 建設地の特性は？ 間取りは？ 広さは？ 設備関係は？ 家賃設定は？ 構造は？ デザインは？ ３.現場の実情は 案件の発生原因に大きく左右される “紐付き”案件は本音が言えない！ 経営が悪く、「空室」になったら不動産業者に家主さんはクレームを言ってくる 理想は不動産業者「管理業者」と家主さんが同等の立場で事業を進めることが望ましい ４.不動産業者の実態 業務形態としては、非管理、専任物件（関西流）、一般管理、サブリースなどがありますが、皆様には「一般管理」形態をおすすめします！ 【一般管理とは】 月額集金総額（家賃・共益費・駐車場）の５〜10％程度を管理料として家賃送金から差し引く（消費税５％加算） 新入居者が退去時に１ヶ月相当の広告料 不動産管理業者の仕事 入居申込の受付及び人物選定 賃借人からの手付け金及び契約金の受領業務 賃貸借契約の締結及び契約書の保管業務 鍵の保管業務 家賃・共益費などの集金業務 水道検針業務 トラブル処理業務 入居者退去後の検室業務 敷金精算業務 地域及び町内会との連絡・確認業務 入居者募集の公告及び宣伝企画業務 その理由として… 不動産業者もビジネス（営利目的）です 管理物件であれば最優先的に入居者を決めなければならない 義務・責任を負っています（家主さんに対して） 賃貸営業マンも管理物件を中心にお客さんにセールスします 大切な家主さんの財産を預かっている以上、空室は最大の罪です 空室を防止することが管理料に反映します 不動産業者として健全な経理が維持でき、皆様にもサービスとしていろいろな情報・コンサル・提案ができます ５.仲介手数料 仲介手数料に依存しない経営形態を目指しましょう。 ６.建設業の実態 建設業者からの立場 建設業者は常に施主（家主さん）の顔色をうかがって施工 建設業者は常に借主の方を見て施工が原則！ ７.空室対策として 不動産業者からの提案 リフォームを考えてください 家賃の値下げしてください エアコン一台を設置してください ペットを飼えるようにしてください などなど、すべてお金がかかります。そこで提案するのが、 敷金、仲介手数料、保守人なしのゼロゼロ方式 家賃半額方式 ３ヶ月後、４ヶ月後の入居予定者をねらうフリーレント 入居者ゼロ方式 ８.今後の対応について 他の物件とは差別化するための何かをつくりだす 賃貸経営の基本は初期投資は多く、維持コストは低く 今後の金利動向には特に注視！