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平成15年3月1日（土） コンサルティングセンター 岡本 誠司
1.借家権とは何か？
借家人が居住している限り、家主から強制的に立ち退かせることは大変難しいことです。普通で考えると、まず不可能と考えた方がいいでしょう。
「家主の（建物賃貸借の解約の申入れ正当事由」という言葉がありますが、家主が経済的に困窮し、その貸家に居住しなければどうしてもやっていけないというぐらいの事態が発生しないと、正当事由としてなかなか認められないのです。
これは、平成4年8月1日に施行された借地借家法（新法）において、正当事由については家主から借家人への「財産上の給付（立退き料）」も考慮して考えると明文化されたもので、立退き料次第では家主の正当事由も認めるということが定められました。
弱者保護と言われたこの強い借家権のために、家主も簡単に老朽化した建物を建て替えることができません。その結果、現在、この借家権は、家主から言い出したときだけ価格を形成するという異常な権利となってしまったのです。
2.老朽アパート・老朽マンションの家主さんは？
現在お持ちの物件が老朽化してきた場合、いずれは何らかの決断をしなければならない時期がやってきます。
仮に建て替えを選択した場合、費用設定だけでなく、誰が、いつまでに、どのようにして、借家人の立退きを進めていけばいいのでしょうか。
3.立退き料の実態
では、立退きにかかる費用はどのようなものなのでしょうか。
- 移転先の部屋の契約金
- 引越代
- 差額家賃
- 見舞金
- その他…
4.立退きの手順
立退きを進めるためのポイントは、「権利調整の三大要素 お金・法律・人情」です。
しかし、法律は借家人を手厚く保護！実質は立退きを『お願い』しなくてはならないのです。
5.面談交渉
家主と借家人との直接交渉のメリットと、代理人をたてた場合のメリットはどのようなものなのでしょうか。そして、具体的な例をあげ、立ち退き完了までの経緯をご紹介します。
参考資料
- 委任状
- 合意書
- 管理会社・家賃振込先変更のお知らせ
- 賃貸借契約解除並びに家屋明渡しのお願い
- 立退き・新築スケジュール表
- 賃借家屋明渡し請求に対する回答
- 立退きに対する補償請求内容
- ライフプラン表
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